天津海河 图片来源：视觉中国

　　仿佛是一夜之间，天津房价争议被推上风口浪尖。不同于那些因涨而“红”的城市，天津的“红”是不想跌得太猛。

　　9月10日，天津市住建委公开表示，“今年疫情过后，天津市房地产市场呈现‘价升量稳’状态，在合理区间运行”，房地产呈现持续平稳的发展态势，以回应早前文章提到，天津房价在短时期出现大幅下跌。

　　“降价是不是卖得了不知道，但我在新区西青一套按市场价挂出的房子，已经过去16个月了，只有2次带看，有价无市。”在天津房地产从业近20年，方照不禁一阵苦笑。

　　在方照看来，相较于房价走低，市场跌价，缺乏流动性和仍在增加的高库存，才是天津市场的更严重的问题：“天津的房价不是一夜间跌下来，是3年多来多种因素叠加的结果。”

　　库存“堰塞”

　　国家统计局今年9月公布的《2020年.月70个大中城市二手住宅销售价格指数》显示，7月天津二手房价格环比下跌0..%，同比下跌4.5%。

　　如果把时间拉长一些就会发现，天津房价已经跌了很久这已经是统计局公布的二手房价连续第14个月出现下降，累计跌幅达到4.7%。同比方面，则已经连续.个月下跌。

　　新房表现则稍显乐观，国家统计局数据显示，.月天津新建商品房价格环比上涨0.3%，连续5个月出现上涨，同比涨幅0.9%。

　　5.同城、安居客提供的数据显示，今年以来，天津全市新房在线平均报价从年初的20235元/平方米，降至.月的19640元/平方米，降幅约3%。二手房挂牌均价则从1月份的20792元/平方米，降至.月的20103元/平方米，降幅约为3.3%。

　　这还没有算上庞大的二手房市场。明显的供过于求，让天津市场卖房方难有溢价权，不论开发商，还是二手房东。

　　恶性循环

　　方照还记得2016年天津市场最火爆的场面：“一个新盘入市，15分钟销售额就破亿。房企在土地拍卖会上不要命的叫价，2000万、5000万的加价。”

　　当年，天津拍出了多幅“地王”地块。金地以47.4亿元拿下天津南开区地块，住宅楼面地价约为5.6万元/平方米，地价至今未被打破。市内六区及滨海新区出让的多幅地块楼面地价均超过3万元/平方米，买家包括中冶、万科、天房等房企。

　　“当时市场普遍认为，天津突破10万元/平方米的‘天花板’价指日可待。”方照回忆。

　　数据显示，2016年全年土地出让面积2596.32万平方米，出让总金额13.9亿元，其中宅地出让量.07.96万平方米，楼面地价15367万元/平方米。

　　然而，10万/平方米的“天花板”价没等到，却等来了史上最严的天津“330”楼市调控。

　　调控要求，自2017年4月1日起，非天津户籍在天津有1套及以上，天津户籍有2套及以上，包括未婚和离异在内的单身成年人士拥有1套及以上住房，暂停除滨海新区之外再次购房资格。非天津户籍购房人在3年内的社保或个税缴纳需连续缴满2年。

　　严格的限购政策让一年前还热火朝天的天津楼市迅速降温。2017年天津新房成交12.71万套，同比下降45.73%；二手房成交9.4万套，同比下降50%。至201.年的新房成交套数再度降为10.95万套，同比下滑13.7.%。

　　与此同时，2016年、2017年出让的地块，在201.年陆续大量上市。克而瑞研究数据显示，201.年，天津新建商品房供应量为1791万平方米，供应规模创下过去10年新高，但成交量只有1204万平方米，供过于求的局面开始形成。

　　到了2019年，上市供应量达到1653..万平方米，成交量只有1393.7万平方米，新房库存供应的“堰塞”情况经一步恶化。

　　事实上，相关部门不是没有想过“曲线”拉动市场。201.年5月，天津加入全国热点城市人才落户大潮，推出了“海河英才”行动计划，放宽人才引进落户条件。数据显示，到今年1月，通过“海河英才”落户天津人数达到23.5万人。

　　“不得不说，通过落户政策加入天津户籍的‘新天津人’，对于市场的成交量有一定推动，所以2019年后，天津新房和二手房成交量有一定程度的上升。”但方照认为，这部分人群对于天津整体购房市场来说仍是“杯水车薪”。

　　王华玲是一家全国性房地产营销公司的天津地区负责人，她认为 ，相较于深圳、杭州、苏州通过产业、就业吸引人才进入不同，教育、医疗才是落户天津的吸引力：“天津落户政策吸引了不少在北京生活工作多年、但无法落户的人群，他们在天津就近解决了户口问题，但并不会带着产业进来。”

　　方照证实了这一说法：“天津中介一方面能抓住置换人群，另一方面，大型中介可以获得外地来津落户的客户群体，这对于在售项目而言都是有效购买力。”

　　然而，高比例的渠道佣金让中介把更多精力投入新房销售上，二手房的交易活跃度和关注度进一步被拉低。“二手房成交量低，新房就更难卖，房企对中介的依赖度就更高，成了恶性循环。”方照坦言。

　　“稳赔不赚”的市场

　　与此同时，近年来天津土地市场的出让结构则发生较大变化。

　　中指研究院的数据显示，2016年天津宅地出让面积为.07.96万平方米，平均楼面地价15367元/平方米。出让的9.宗宅地中，10块位于天津核心的市内六区，出让面积为53.2万平方米，占总出让面积的7.15%。

　　到了2017年，全年出让的97宗宅地中，市内六区只出让了7宗地块，出让面积25.65万平方米，只占总出让面积的3..%。环城四区、滨海新区总出让总数总计42块，成交面积270万平方米。

　　2019年，区域间差异进一步拉大。市内宅地出让量和之前基本持平，但全市宅地出让总数达到155块，成交面积1105万平方米，市内出让面积占比降至2.4%，仅环城四区和滨海新区出让总数达到9.块，成交面积6..万平方米，比2017年全年出让的宅地量还要多。

　　土地出让量大，土地出让均价则在下降。数据显示，2016年天津全年土地出让金额为13.9亿元，其中宅地平均楼面地价为15367元/平方米，到2019年，全市宅地平均楼面地价为111.4元/平方米，4年均价下降27%。

　　制图：孙梅欣

　　方照认为，新区、远郊地块大批出让，的确平抑了天津市早前高企的地价，上市项目的售价也更低，一定程度上让天津高企的新房价格降了下来。

　　“但因为整体市场走低，并且市场上市量巨大，加上’限价’调控，早前核心区高价拿地的项目难以入市，上市后基本都在亏本。”方照解释。

　　另一方面，天津全市政府债务余额也在逐渐扩大。根据天津市政府公布的数据，2016年末-2019年末，全市政府债务余额分别为2912.7亿元、3424亿元、4079亿元、4959亿元。4年间债务余额增幅达到70%。

　　从今年年初公布的《关于天津市2019年预算执行情况和2020年预算草案的报告》显示，预计2020年天津土地出让收入预算17.3亿元，增长31%。报告称，主要是区级土地出让交易量预计增加较多。

　　“这意味着在土地溢价率上不去的情况下，政府要卖更多的土地，那现在市场上已经高企的库存，很可能要进一步攀升。”天津地产行业人士表示。

　　根据2019年全国各城市公布的GDP排名显示，天津当年地区生产总值为14104.2.亿元，按可比价格计算，同比实际增长4..%，但相较于201.年的初值，降幅高达25%，在全国十强城市中排名垫底。受到疫情等因素影响，公布的2020年前六月天津地区生产总值为6309亿元，同比下降3.9%。

（图片来源：unsplash @pixeldan）

全球还在经历着疫情的考验，道格拉斯·托德（Douglas Todd）表示，COVID-19正在刺激人民对“安全”避风港的需求，因此大温地区仍然是海外豪宅买家的首选目的地。 在疫情期间，大温地区分散的住房市场正在朝多个方向飞速发展，许多当地买家偏向去到郊区抢购价格低于$200万的独户屋，而那些投资市区公寓的人纷纷开始抛售他们的投资房。

根据一家全球地产营销商的说法，富有的跨国移民似乎在疫情期间一直蠢蠢欲动。专门为富人寻找投资的中介公司也开始大力推广温哥华和多伦多的投资。因为在疫情引起的动荡期间，这两个地方被认为是相对稳定且安全的地点。 “在COVID-19大流行中，许多人发现拥有次要居所或公民身份的想法颇具吸引力，” 负责人Henley这样说到：“今年夏天作为一种经过验证的措施，通过购买房地产来获得替代性居所或公民身份是很多人现在考虑进行的最安全及可持续的投资之一。”他坚持认为，许多客户正在寻找具有高质量医疗保健和抗疫情适应能力的国家。

另一家拥有丰富的海外客户的全球房地产公司，尤其是在非西方国家，例如中国，印度和波斯湾附近也表示：这些地方的迅猛发展已经点燃了千万富豪人数的快速增长。根据他们的报告称，其客户中有34％考虑移民到另一个国家。 但是，尽管为富裕客户提供服务的国际房地产公司很乐观，但今年的数据并不意味着大量海外投资者涌入大温哥华地区。在疫情之前的两年中，该地区的豪华住房价格一直在下跌。有迹象表明，繁荣的购买者只是在逐步挑选城市中的房地产，以寻求可能的疫情带来的折扣。

尽管如此，加拿大去年仍吸引了370,000名移民和642,000名国际学生，为大家提供了为期10年的访问签证，并且包含许多向“投资者”销售所谓的黄金护照的省份，因此仍成为了全球资金的聚集地。同样，尽管有钱的买家从伊朗，巴西，沙特阿拉伯，美国，印度和巴基斯坦来到加拿大，但来自中国等经济强国的买家通常居于首位，部分原因是他们都被标榜“区域五分之一为华裔居民”的标语所吸引。

加拿大位居中国高端房地产投资国排名第五，《胡润百富榜》（Hurun Report）还追踪了富裕的国人对房地产的需求。该报告称，大温地区是排名全球第七受追捧的“高净值个人投资目的地”，领先洛杉矶和旧金山。 

“随着世界见证数字化生活的不断发展，气候变化，慢性病的增加，人口的老龄化以及冠状病毒的肆虐，富裕的跨境房地产购买者越来越多地寻找能够不仅使他们保持健康的房屋安全，但也有助于保持他们的最佳状态。” 因此bc省成为了首选。根据Deep Knowledge Group的调查，在疫情时期，加拿大在“经济，社会和健康稳定”方面在30个投资人选定的地点中排名第12位，落后于无疫情的德国和新加坡等地，但领先于许多此前的热门亚洲地区。 名为《 Mansion Global》的出版物为高净值个人在大疫情中投票出的数百个低陆平原住房选择时，西温和温西等地成为佼佼者。

(图片来源：unsplash @adityachinchure)

加拿大的住房市场在八月份继续表现甚佳，全国住房平均价格比一年前上涨了近20％，房屋销售数量打破了月度记录。

拥有全国超过130,000名房地产经纪人的加拿大房地产协会在今天表示，过去的.月，共售出5.,645套房屋，比去年同月的转手数量增加了33％。它也比7月份售出的房屋数量高出约6%，而这本身就是该月的记录。

以往对于房屋销售而言，八月并不是一年中最繁忙的月份。通常，市场在降温的时间开始于一年中的寒冬季，然后在春季激增，整个夏天逐渐降温，直到年底又再次降温，新的周期从1月重新开始。

但是，由于今年3月和4月的疫情导致城市脚步的放慢，因为许多购房活动和地产交易也被推迟了。因此这个2020年，市场趋势将那些季节性趋势排除在外。

地产协会分析指出：不管是从房地产本身，到企业，疫情的影响正在加剧财富集中的迹象。 即使全球疫情最终消灭了加拿大劳动力市场上的一百万个工作，但上个月仍是有记录以来房屋销售排名第六繁忙的月份！也是有史以来最繁忙的八月。 房屋的总体价格也显示暴涨。

上个月出售的加拿大房屋的平均价格为$5.6,000加元。与去年同月相比，增长了1..5％。 CREA表示，平均价格可能会产生部分误导，因为在多伦多和温哥华等昂贵市场的高额地产销售可能会使这一数字出现偏差。 （实际上，如果剔除这两个城市，平均价格将降至$464,000加元。如果剔除卑诗省和安大略省的所有省份，蒙特利尔将以$493,.24加元的价格领先全国其他地区，而卡尔加里则以$469,..3加元的价格紧随其后。其他城市都没有平均售价超过$400,000。）

由于那些大而昂贵的地产市场对全国平均水平的巨大影响，CREA计算了另一个数字，称为房价指数。该组织称，该指数可以更好地衡量市场，因为它会根据整个房屋的数量和类型进行市场调整。

HPI在.月份增长了9.4％。这是自2017年以来最大的年度飞跃。 CREA主席Costa Poulopoulos在新闻稿中说：“这是加拿大许多房屋市场创纪录的夏季，地产经纪人及其客户在2020年春季市场损失惨重之后都希望可以迎头赶上。因此春季市场确实转移到了夏季。”

当然，也有经济学家怀疑这种疯狂的步伐能否持续下去，道明银行经济学家布莱恩•德普拉托（Brian DePratto）说，这些数据表明，市场继续以任何方式“克服重力”，但他想知道这种情况能持续多久。 他说：“尽管春季市场的缺乏一直是导致夏季异常旺盛的重要因素，但截至八月，销售活动的水平已经符合历史规范，这表明大部分已被压抑的需求已经得到满足。” 尽管在禁售初期的几个月里，销售量暴跌至数十年来的最低水平，但到2020年为止，整个341463套房已在今年前八个月内进行了交易。这比去年同期的销售速度高出0..％。